Seguro obrigatório de condomínio: o que a lei exige, coberturas, quanto custa e o que acontece se o síndico não contratar

Em março de 2023, um incêndio destruiu quatro andares de um edifício residencial no bairro de Perdizes, em São Paulo. O prédio tinha 40 anos de construção e o fogo começou numa unidade do terceiro andar, por curto-circuito na fiação antiga. Ninguém morreu — por sorte. Mas o prédio não tinha seguro atualizado. A apólice vencera dois meses antes e o síndico não havia renovado. Os moradores dos andares atingidos perderam tudo. E a conta da reconstrução, estimada em R$ 2,8 milhões, sobrou para o condomínio inteiro ratear. O síndico foi processado pelos condôminos.

Esse cenário não deveria acontecer. O seguro de condomínio é obrigatório no Brasil desde 1964. Não é sugestão. Não depende de votação em assembleia. É lei. E mesmo assim, uma fatia considerável dos condomínios brasileiros opera com apólice vencida, cobertura insuficiente ou — o pior — sem seguro nenhum.

Neste guia, explico o que a legislação brasileira exige, quais coberturas são obrigatórias e quais são opcionais, quanto custa na prática, como o síndico contrata e o que acontece quando alguém tenta economizar nesse item.

O que é o seguro obrigatório de condomínio

O seguro obrigatório de condomínio é uma apólice que protege a edificação inteira — áreas comuns e unidades autônomas — contra sinistros que possam causar destruição total ou parcial. Ele cobre, no mínimo, incêndio, queda de raio e explosão.

Pra falar a verdade, o nome “seguro obrigatório” confunde muita gente. Muitos moradores acham que se trata de um seguro individual do apartamento. Não é. O seguro obrigatório protege a estrutura do prédio como um todo: paredes, laje, pilares, vigas, telhado, fachada, áreas comuns (portaria, garagem, salão de festas, elevadores) e a estrutura interna das unidades. Ele não cobre móveis, eletrodomésticos ou objetos pessoais dos moradores — isso é seguro residencial, que cada condômino contrata por conta própria se quiser.

O seguro do condomínio é despesa ordinária. O prêmio (valor pago à seguradora) é rateado entre todos os condôminos na taxa mensal. Não é gasto extra nem taxa especial.

O que a lei exige: Lei 4.591/64 e Código Civil

Duas leis tratam do assunto. A primeira tem mais de 60 anos e continua valendo integralmente.

Lei 4.591/1964 — Lei do Condomínio e Incorporações

O artigo 13 da Lei 4.591/64 é direto: toda edificação em condomínio deve ser segurada contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição, total ou parcial. O prêmio entra nas despesas ordinárias do condomínio.

O parágrafo único estabelece prazo e multa: o seguro deve ser contratado dentro de 120 dias após a concessão do habite-se. Se não for, o condomínio fica sujeito a multa mensal equivalente a 1/12 do imposto predial, cobrável executivamente pela prefeitura.

Código Civil — artigo 1.346

O artigo 1.346 do Código Civil (Lei 10.406/2002) reforça a obrigação: “É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.” Não há margem de interpretação. A palavra é “obrigatório”.

Na prática, as duas leis dizem a mesma coisa. A Lei 4.591 é a legislação específica de condomínios. O Código Civil é a lei geral. Juntas, deixam claro que:

• Todo condomínio edilício — residencial, comercial ou misto — deve ter seguro
• A cobertura mínima obrigatória é contra incêndio e destruição
• O prêmio é despesa ordinária, rateada entre os condôminos
• O prazo para contratar é de 120 dias após o habite-se
• A responsabilidade pela contratação é do síndico

Não existe nenhuma brecha legal para o condomínio não ter seguro. Nem mesmo assembleia com maioria absoluta pode votar contra a contratação da cobertura obrigatória. A assembleia pode discutir qual seguradora, qual valor do prêmio e quais coberturas adicionais — mas a cobertura básica é inegociável.

Coberturas obrigatórias: o mínimo que a apólice precisa ter

A Circular SUSEP n.º 620/2020, que regulamenta os seguros patrimoniais no Brasil, define duas modalidades de cobertura básica para seguro condominial: a Básica Simples e a Básica Ampla.

A cobertura obrigatória por lei é a Básica Simples, que ampara cinco eventos:

1. Incêndio — queima não controlada que atinja áreas comuns ou unidades autônomas. Inclui o fogo que começa no prédio ou que se propaga de edificação vizinha.

2. Queda de raio — impacto direto de descarga atmosférica no edifício, incluindo danos por oscilação elétrica decorrente do raio.

3. Explosão — evento acidental envolvendo vazamento de gás, falha em equipamentos ou substâncias inflamáveis. O Brasil registra centenas de explosões de gás em residências todo ano.

4. Queda de aeronave — impacto de aeronaves e objetos que delas caiam sobre a edificação segurada.

5. Fumaça — danos causados por fumaça proveniente de incêndio em propriedade vizinha ou na própria edificação.

Esses cinco itens são o piso mínimo. A SUSEP (Superintendência de Seguros Privados), que é a autarquia federal que fiscaliza o mercado segurador, exige que toda apólice condominial inclua ao menos essas coberturas.

Coberturas adicionais que valem a pena

A cobertura básica é só o começo. Na prática, a maioria dos sinistros que afetam condomínios no dia a dia não é incêndio — são danos elétricos, infiltrações, vendavais e acidentes em áreas comuns. E esses eventos não estão na cobertura obrigatória.

As principais coberturas adicionais disponíveis no mercado:

Responsabilidade civil do condomínio. Cobre danos materiais e corporais causados a terceiros — inclusive condôminos — em decorrência de acidentes nas áreas comuns. Exemplo: visitante escorrega no piso molhado da garagem e quebra o braço. Ou uma infiltração na laje do salão de festas causa dano no apartamento de baixo. A responsabilidade civil paga a indenização. É a cobertura adicional mais contratada — e, na minha opinião, deveria ser obrigatória.

Vendaval, granizo e chuvas fortes. Cobre danos causados por ventos acima de 54 km/h. Protege telhado, fachada, esquadrias e até a estrutura interna das unidades (paredes, pisos, forros, pintura). Quem mora no Sul ou em regiões de temporal frequente precisa dessa cobertura.

Danos elétricos. Cobre queima de equipamentos das áreas comuns causada por sobrecarga ou variação de tensão na rede elétrica. Portão automático, elevador, sistema de CFTV, bombas d’água — tudo isso entra. Segundo dados do mercado segurador, danos elétricos respondem por cerca de 30% dos sinistros em condomínios.

Alagamento e inundação. Cobre danos por enchente, transbordo de rios e acúmulo de água. Especialmente relevante para condomínios em regiões de baixada ou próximos a córregos.

Roubo e furto qualificado. Cobre equipamentos do condomínio roubados — câmeras, interfones, extintores, ferramentas da manutenção. Não cobre bens dos moradores dentro das unidades.

Quebra de vidros. Cobre vidros das áreas comuns (portaria, guarita, fachada, janelas de corredores). Útil em prédios com muita área envidraçada.

O pulo do gato: o custo da cobertura adicional é proporcionalmente baixo. Um condomínio que paga R$ 3.000/ano na cobertura básica geralmente gasta R$ 4.500 a R$ 5.500 com cobertura ampla, que inclui tudo acima. A diferença de R$ 1.500 a R$ 2.500 por ano — dividida por 30 ou 40 unidades — custa menos de R$ 7 por apartamento por mês. E protege contra os sinistros que realmente acontecem no dia a dia.

Quanto custa o seguro de condomínio em 2026

O prêmio anual do seguro condominial depende de quatro variáveis: tamanho do prédio, valor de reconstrução, localização e tipo de cobertura. Dependendo desses fatores, o seguro custa tipicamente menos de 1% do valor segurado por ano.

Na prática, as faixas de custo por porte de condomínio ficam assim:

Tipo de condomínio	Unidades	Prêmio anual (básica)	Por unidade/mês
Prédio pequeno	Até 20	R$ 1.500 a R$ 3.500	R$ 6 a R$ 15
Prédio médio	20 a 60	R$ 3.000 a R$ 6.000	R$ 4 a R$ 8
Prédio grande	60 a 150	R$ 5.000 a R$ 10.000	R$ 3 a R$ 6
Condomínio-clube	150+	R$ 8.000 a R$ 12.000	R$ 2 a R$ 5

As faixas são para cobertura básica simples (obrigatória). Cobertura ampla com adicionais pode custar de 30% a 60% a mais. Mas, como mostrei acima, o custo adicional por unidade é baixo.

Fatores que aumentam o prêmio:

• Prédio com mais de 30 anos sem retrofit elétrico
• Localização em área de risco de enchente
• Histórico de sinistros anteriores
• Ausência de AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) atualizado
• Instalação de gás centralizada sem manutenção documentada
• Garagens subterrâneas de grande porte

Fatores que reduzem o prêmio:

• Sistema de combate a incêndio atualizado (sprinklers, hidrantes, extintores)
• AVCB válido e laudo técnico de manutenção preventiva
• Portaria 24 horas com CFTV
• Para-raios certificado e sistema elétrico com manutenção periódica documentada
• Condomínio sem histórico de sinistros

Quem paga e como aparece no boleto

O seguro obrigatório é despesa ordinária do condomínio. Isso significa que o valor do prêmio é rateado entre todos os condôminos proporcionalmente à sua fração ideal — exatamente como manutenção, limpeza, portaria e água das áreas comuns.

Na maioria dos condomínios, o prêmio anual é diluído nas 12 parcelas mensais da taxa condominial. O morador nem percebe porque o valor aparece embutido na taxa ordinária — não existe uma linha separada “seguro” no boleto da maioria das administradoras, embora algumas detalhem.

A Lei 4.591/64 é explícita: o prêmio é computado nas despesas ordinárias do condomínio. O síndico não pode cobrar taxa extra nem criar rateio extraordinário para pagar o seguro obrigatório. Se fizer isso, está agindo de forma irregular.

O inquilino paga? Sim. Na locação, as despesas ordinárias do condomínio são de responsabilidade do inquilino (Lei do Inquilinato, art. 23). Como o seguro obrigatório é despesa ordinária, ele entra na conta do inquilino. O proprietário é responsável apenas por despesas extraordinárias (reformas estruturais, fundo de obras, benfeitorias). Seguro obrigatório não é despesa extraordinária.

O que acontece se o condomínio não tiver seguro

A falta de seguro obrigatório gera consequências em três frentes: legal, financeira e pessoal para o síndico.

Multa municipal. A Lei 4.591/64 prevê multa mensal equivalente a 1/12 do IPTU do condomínio, cobrável pela prefeitura via execução fiscal. Essa multa é automática e acumula mês a mês enquanto o condomínio estiver sem apólice vigente.

Multa da SUSEP. A ausência de seguro obrigatório pode ser comunicada à SUSEP, que fiscaliza o mercado segurador brasileiro. A multa pode chegar a 10% do valor segurável da edificação. Num condomínio avaliado em R$ 20 milhões, estamos falando de até R$ 2 milhões de multa.

Responsabilidade civil do síndico. O artigo 1.348 do Código Civil define o síndico como representante legal do condomínio, responsável por cumprir e fazer cumprir a lei. Se o condomínio não tem seguro e ocorre sinistro, o síndico responde civilmente — e, em casos graves, criminalmente. Já existem decisões judiciais condenando síndicos a indenizar condôminos com patrimônio pessoal por omissão na contratação do seguro (CRECISP, 2024).

Desembolso direto dos moradores. Sem seguro, qualquer sinistro precisa ser pago do bolso dos condôminos via rateio extraordinário. Um incêndio que destrua a fachada ou o telhado pode gerar rateio de dezenas de milhares de reais por unidade.

Minha opinião: síndico que não contrata seguro obrigatório é negligente. Não existe justificativa aceitável — o custo é irrisório comparado ao risco. É o tipo de economia que pode destruir o patrimônio de dezenas de famílias de uma vez.

Como o síndico contrata o seguro

A contratação do seguro obrigatório é responsabilidade exclusiva do síndico. Ele não precisa de aprovação em assembleia para a cobertura obrigatória — apenas para coberturas adicionais e para a escolha da seguradora, caso os moradores queiram opinar.

Passo a passo prático

1. Levante os dados do condomínio. A seguradora vai pedir: CNPJ do condomínio, número de unidades, metragem total construída, idade do prédio, tipo de uso (residencial, comercial, misto), valor estimado de reconstrução, existência de sistema de combate a incêndio e AVCB vigente.

2. Solicite cotações de pelo menos três seguradoras. Grandes seguradoras que operam no ramo condominial no Brasil: Porto Seguro, Tokio Marine, Allianz, Bradesco Seguros, SulAmérica, Mapfre. Peça cotação da cobertura básica simples (obrigatória) e da cobertura ampla (com adicionais). Compare prêmio, franquias e condições de pagamento.

3. Verifique franquias. A franquia é o valor que o condomínio paga do bolso em caso de sinistro antes da seguradora cobrir o restante. Franquias menores significam prêmio maior. Franquias altas demais podem tornar o seguro inútil para sinistros pequenos. O equilíbrio ideal depende do perfil do condomínio.

4. Avalie o valor segurado. O valor segurado deve corresponder ao custo de reconstrução total do edifício — não ao valor de mercado dos imóveis. O CUB (Custo Unitário Básico da Construção Civil) é a referência para calcular esse valor. Em fevereiro de 2026, o CUB médio nacional é de R$ 2.150/m². Um prédio com 5.000 m² de área construída teria custo de reconstrução estimado em R$ 10,75 milhões.

5. Apresente as cotações em assembleia (recomendado). Embora não seja obrigatório para a cobertura básica, a boa prática é apresentar ao menos três cotações em assembleia ordinária para que os condôminos decidam sobre coberturas adicionais e escolham a seguradora. Isso protege o síndico de acusações de favorecimento.

6. Contrate e guarde a apólice. Após a contratação, o síndico deve guardar a apólice original em local seguro e disponibilizar cópia para qualquer condômino que solicite. A apólice deve ficar acessível — em caso de sinistro, o acesso rápido ao número da apólice e contato da seguradora é fundamental.

7. Renove no prazo. A maioria das apólices tem vigência de 12 meses. O síndico deve programar a renovação com pelo menos 30 dias de antecedência do vencimento. Apólice vencida é o mesmo que não ter seguro.

Sinistro: como acionar o seguro do condomínio

Quando ocorre um sinistro — incêndio, explosão, queda de raio ou qualquer evento coberto pela apólice — o procedimento para acionar o seguro tem etapas claras.

Primeiro: garanta a segurança de todos. Evacue o prédio se necessário. Acione o Corpo de Bombeiros (193) em caso de incêndio. Atenda emergências médicas (SAMU 192). A vida vem antes de qualquer questão burocrática.

Segundo: registre boletim de ocorrência. Para sinistros que envolvam incêndio, explosão ou suspeita de crime, o B.O. é obrigatório. Vá à delegacia ou registre online (disponível na maioria dos estados). O B.O. é documento essencial para a seguradora.

Terceiro: comunique a seguradora imediatamente. Ligue para o número da central de sinistros que consta na apólice. A maioria das seguradoras tem atendimento 24 horas para sinistros condominiais. Informe: número da apólice, data e hora do sinistro, descrição do que aconteceu, estimativa dos danos visíveis.

Quarto: documente tudo. Fotografe e filme os danos antes de qualquer intervenção de reparo. Guarde notas fiscais de equipamentos danificados das áreas comuns. Mantenha um registro escrito com data, hora e descrição dos fatos. Essa documentação vai agilizar a perícia.

Quinto: aguarde a perícia. A seguradora enviará um perito para vistoriar o local, verificar a causa do sinistro e emitir laudo técnico. Colabore integralmente — forneça documentos, permita acesso ao local e responda às perguntas. A perícia é o que define o valor da indenização.

Sexto: acompanhe o pagamento. Após aprovação da perícia, a seguradora tem prazo de 30 dias para efetuar a indenização (prazo regulamentado pela SUSEP). Se houver discordância sobre valores, o condomínio pode contestar com laudo pericial próprio.

Perguntas frequentes sobre seguro de condomínio

O seguro do condomínio cobre o apartamento por dentro?

Cobre a estrutura interna da unidade (paredes, contrapiso, revestimento, instalação elétrica e hidráulica embutida). Não cobre conteúdo: móveis, eletrodomésticos, roupas, eletrônicos, objetos pessoais. Para proteger o que tem dentro do apartamento, o morador precisa contratar um seguro residencial individual.

A assembleia pode votar para não contratar seguro?

Não. A cobertura obrigatória (incêndio, raio, explosão) não pode ser rejeitada por assembleia. A assembleia pode deliberar sobre coberturas adicionais, escolha da seguradora e condições de pagamento — mas nunca sobre a existência do seguro obrigatório. Qualquer deliberação contrária é nula.

Se o seguro é obrigatório, por que meu condomínio não tem?

Porque o síndico está descumprindo a lei. Os motivos mais comuns: negligência, desconhecimento da obrigação legal, tentativa de reduzir a taxa condominial ou simples esquecimento de renovar a apólice vencida. Nenhum desses motivos isenta o síndico de responsabilidade.

Seguro de condomínio e seguro residencial são a mesma coisa?

Não. O seguro de condomínio (obrigatório) protege a edificação e áreas comuns. O seguro residencial (facultativo) protege o conteúdo e os pertences de cada unidade individualmente. São apólices diferentes, contratadas por pessoas diferentes: o seguro do condomínio é responsabilidade do síndico; o seguro residencial, de cada morador.

Quem é o beneficiário do seguro condominial?

O beneficiário é o condomínio, representado pelo síndico. Em caso de sinistro, a indenização é paga ao condomínio — não diretamente aos condôminos individuais. O condomínio então aplica o recurso na reconstrução ou no reparo da edificação. Se a destruição for total e a reconstrução inviável, a indenização é rateada entre os condôminos proporcionalmente à fração ideal de cada um.

O que levar da leitura

O seguro obrigatório de condomínio não é burocracia. É proteção patrimonial de dezenas ou centenas de famílias. Custa entre R$ 2 e R$ 15 por apartamento por mês na cobertura básica — menos que uma pizza. E protege contra sinistros que podem custar milhões.

Se você é condômino, verifique na próxima assembleia se a apólice do seu condomínio está vigente e se as coberturas são adequadas. Se você é síndico, trate o seguro como o que ele é: obrigação legal intransferível. Apólice vencida é o mesmo que não ter seguro — e o risco recai sobre o seu CPF.

Contratar seguro obrigatório não é gastar dinheiro. É evitar perder patrimônio.