Quanto custa impermeabilização em 2026: tabela SINAPI por tipo de sistema, custos por área (laje, banheiro, piscina) e comparativo regional
Impermeabilização custa de R$ 41 a R$ 88 por m² em 2026 (SINAPI SP). Tabela por sistema, custos por área e por estado. Manta asfáltica, líquida e polimérica.
Engenheiro Eletricista (UNESP)
Uma goteira no teto da sala. Parece pouco. Mas quando o mofo avança pela parede, o reboco descasca e o vizinho de baixo aparece com um laudo de R$ 8.000 em danos, aí fica claro: o custo de não impermeabilizar é muito maior que o de impermeabilizar. Em São Paulo, a manta asfáltica 3 mm custa R$ 73,16 por m² com material e mão de obra segundo a tabela SINAPI de janeiro/2026. A manta líquida sai R$ 41,30/m². E a argamassa polimérica fica em R$ 47,20/m². Esses valores incluem tudo: primer, material e aplicação.
Uma laje de 80 m² impermeabilizada com manta asfáltica 3 mm sai em torno de R$ 5.850 em São Paulo. Com proteção mecânica e teste de estanqueidade, o total vai a R$ 8.450. Parece caro? Reimpermeabilizar uma laje com infiltração custa até 25% do valor total da obra, segundo dados do setor — contra 1% a 3% se feita na hora certa.
Custo SINAPI por tipo de sistema
A tabela SINAPI é a referência oficial de custos da construção civil no Brasil, mantida pela Caixa Econômica Federal e pelo IBGE. Os valores abaixo são para São Paulo (janeiro/2026) e incluem material e mão de obra por metro quadrado:
| Sistema | Código SINAPI | Unidade | Custo SP |
|---|---|---|---|
| Manta asfáltica aluminizada 3 mm (laje/calha com primer) | 90762 | m² | R$ 73,16 |
| Manta asfáltica mineral 4 mm (laje com proteção mecânica) | 90764 | m² | R$ 88,50 |
| Manta líquida elastomérica, 2 demãos (laje/terraço) | 90770 | m² | R$ 41,30 |
| Argamassa polimérica flexível, 3 demãos (reservatórios/caixas) | 90775 | m² | R$ 47,20 |
| Primer asfáltico — 1 demão sobre concreto | 90760 | m² | R$ 14,16 |
| Proteção mecânica — contrapiso de argamassa 3 cm | 90780 | m² | R$ 30,68 |
| Box de banheiro — manta líquida parede + piso, 3 demãos | 90768 | m² | R$ 59,00 |
| Teste de estanqueidade — coluna d’água 72 h com laudo | 90785 | vb | R$ 318,60 |
O código 90762 é o mais usado em residências: manta asfáltica 3 mm com acabamento aluminizado, aplicada com maçarico sobre primer asfáltico. O 90764 é a versão reforçada com 4 mm e acabamento mineral, indicada para lajes com tráfego (como coberturas acessíveis) que recebem proteção mecânica por cima.
A diferença entre manta asfáltica e manta líquida não é só de preço. É de aplicação, durabilidade e indicação técnica. A gente compara as três opções mais adiante.
Quanto custa por área: laje, banheiro, box, terraço e piscina
O preço por metro quadrado é uma coisa. O custo total do serviço é outra. Cada área da casa tem metragem, tipo de sistema e itens extras diferentes. A tabela abaixo simula custos totais em São Paulo para o padrão mais comum de cada área:
| Área | Metragem típica | Sistema indicado | Custo por m² (SP) | Custo total estimado |
|---|---|---|---|---|
| Laje descoberta (casa) | 60-100 m² | Manta asfáltica 3 mm + primer | R$ 73,16 | R$ 4.390 – R$ 7.316 |
| Laje com proteção mecânica | 60-100 m² | Manta 4 mm + contrapiso | R$ 119,18* | R$ 7.150 – R$ 11.918 |
| Box de banheiro | 4-6 m² | Manta líquida 3 demãos | R$ 59,00 | R$ 236 – R$ 354 |
| Banheiro completo (piso + parede até 1,50 m) | 8-15 m² | Manta líquida ou argamassa polimérica | R$ 41 – R$ 59 | R$ 328 – R$ 885 |
| Terraço/varanda | 10-25 m² | Manta asfáltica 3 mm | R$ 73,16 | R$ 730 – R$ 1.830 |
| Piscina (parede + fundo) | 30-60 m² | Argamassa polimérica 3 demãos | R$ 47,20 | R$ 1.416 – R$ 2.832 |
*Valor composto: manta 4 mm (R$ 88,50) + proteção mecânica (R$ 30,68).
O box de banheiro é o item mais barato da lista — e o que mais gera dor de cabeça quando esquecido. A NBR 9575 exige impermeabilização em áreas molhadas. Na prática, isso significa subir a manta líquida 1,50 m nas paredes dentro do box e 0,50 m fora. Ignorar isso numa reforma de banheiro é receita para infiltração no apartamento de baixo.
Piscina é caso à parte. A argamassa polimérica flexível é a opção mais usada porque acompanha as micro-movimentações da estrutura sem trincar. Manta asfáltica em piscina é tecnicamente possível, mas exige mão de obra muito especializada e custa mais.
Quanto custa por estado
Os preços SINAPI variam por UF porque o custo de mão de obra e frete de material muda de estado para estado. São Paulo é o mais caro do país — quem mora no interior do Nordeste paga até 30% menos pelo mesmo serviço. A tabela abaixo compara os dois sistemas mais comuns em sete estados:
| Estado | Manta asfáltica 3 mm (90762) | Manta líquida 2 demãos (90770) |
|---|---|---|
| SP | R$ 73,16 | R$ 41,30 |
| RJ | R$ 70,06 | R$ 39,55 |
| MG | R$ 62,00 | R$ 35,00 |
| RS | R$ 66,96 | R$ 37,80 |
| BA | R$ 57,66 | R$ 32,55 |
| CE | R$ 56,42 | R$ 31,85 |
| PI | R$ 52,70 | R$ 29,75 |
A diferença entre São Paulo e Piauí é de R$ 20,46/m² na manta asfáltica. Numa laje de 80 m², isso dá R$ 1.637 a menos. Não é pouco. Se você mora fora do eixo SP-RJ-DF, peça orçamento com pelo menos três profissionais locais e compare com a tabela SINAPI do seu estado no site da Caixa Econômica Federal.
O que está incluído no orçamento — e o que não está
O preço por metro quadrado que a tabela SINAPI mostra inclui material impermeabilizante e mão de obra de aplicação. Só que um serviço completo de impermeabilização tem etapas antes e depois que quase sempre ficam de fora do valor unitário. Quando o empreiteiro passa um orçamento “fechado”, confira se ele cobriu todos esses itens:
Incluído nos códigos SINAPI acima:
- Material impermeabilizante (manta, líquido ou argamassa)
- Mão de obra de aplicação (incluindo primer no código 90762)
- Consumíveis (GLP para maçarico no caso da manta asfáltica)
Quase sempre cobrado à parte:
- Primer asfáltico (R$ 14,16/m² em SP — código 90760), quando o orçamento separa do sistema
- Proteção mecânica com contrapiso (R$ 30,68/m² — código 90780), obrigatória em lajes acessíveis
- Teste de estanqueidade com laudo técnico (R$ 318,60 verba — código 90785)
- Regularização do substrato (nivelar e preencher trincas antes de aplicar)
- Rodapé impermeabilizado (subida de 30 cm nas paredes perimetrais)
- Tratamento de ralos e tubulações passantes
- BDI do empreiteiro (15% a 30% sobre o custo direto, em obras maiores)
Um orçamento que diz “impermeabilização de laje R$ 70/m²” sem especificar se inclui primer, teste e proteção mecânica não serve para comparação. Peça sempre a composição detalhada por código SINAPI ou, no mínimo, por item separado. Profissional sério não tem problema em abrir o orçamento.
Manta asfáltica vs manta líquida vs argamassa polimérica
Três sistemas, três usos diferentes. Escolher errado custa dinheiro — seja porque o sistema não aguenta, seja porque você pagou mais por algo que não precisava.
Manta asfáltica (códigos 90762 e 90764)
Rolo pré-fabricado de 3 mm ou 4 mm de espessura, aplicado com maçarico sobre primer asfáltico. Dura de 10 a 15 anos quando bem executada e com proteção mecânica. É o sistema mais testado e mais confiável para áreas grandes e planas: lajes, coberturas, calhas e garagens. O ponto fraco: exige mão de obra especializada com maçarico (risco de incêndio se mal executado), não funciona bem em superfícies curvas ou com muitos recortes e é a opção mais cara por m².
Manta líquida — impermeabilizante elastomérico (código 90770)
Aplicada com rolo ou trincha em 2 a 3 demãos, como uma tinta espessa. Cura e forma uma membrana flexível. Sai R$ 41,30/m² em SP — quase metade da manta asfáltica. Ideal para áreas pequenas, recortadas ou de difícil acesso: box de banheiro, sacadas, jardineiras, calhas estreitas. A desvantagem: durabilidade menor (5 a 8 anos) e precisa de reaplicação periódica. Não é indicada para lajes grandes com incidência direta de sol por longos períodos.
Argamassa polimérica flexível (código 90775)
Mistura de cimento, polímeros e aditivos aplicada em 3 demãos com desempenadeira ou rolo. Custa R$ 47,20/m² em SP. Funciona bem em reservatórios, caixas d’água, piscinas e subsolos — áreas em contato permanente com água. Tem boa aderência em superfícies de concreto e alvenaria sem necessidade de primer. Limitação: não é indicada para lajes sujeitas a grande variação térmica (dilata e contrai demais).
Na dúvida, a regra de ouro é simples: laje grande e plana → manta asfáltica. Área pequena e recortada → manta líquida. Reservatório ou piscina → argamassa polimérica. Projeto com engenheiro é obrigatório para obras acima de 100 m² — a NBR 9575 exige projeto de impermeabilização por profissional habilitado com ART registrada no CREA.
Por que impermeabilizar custa 3% da obra e ignorar custa 25%
Segundo pesquisa do SíndicoNet, 83% dos condomínios no Brasil têm problemas de infiltração. A causa mais comum: impermeabilização mal feita ou ausente na construção original.
Impermeabilizar na hora da obra custa entre 1% e 3% do valor total da construção. Reimpermeabilizar depois que a infiltração aparece custa até 25%. A conta é simples: quando a laje já está pronta, com piso, revestimento e mobília por cima, o profissional precisa demolir tudo, remover o sistema antigo, tratar a superfície e reaplicar. Demolição de piso cerâmico sai R$ 21,83/m² (SINAPI 73896). Demolição de contrapiso, mais R$ 17,70/m² (SINAPI 73890). Remoção de entulho, R$ 124/m³ (SINAPI 73900). Só de demolição e limpeza, antes de sequer começar a impermeabilizar de novo, são R$ 50 a R$ 70 por metro quadrado.
Numa laje de 80 m², a conta da reimpermeabilização fica assim:
- Demolição + limpeza: ~R$ 4.800
- Nova impermeabilização (manta 3 mm): ~R$ 5.850
- Proteção mecânica + contrapiso: ~R$ 2.450
- Revestimento novo: ~R$ 3.000 a R$ 6.600
- Teste de estanqueidade: R$ 318
- Total: R$ 16.400 a R$ 20.000
Se essa mesma laje tivesse sido impermeabilizada corretamente na construção, o custo teria sido R$ 5.850 + R$ 2.450 + R$ 318 = R$ 8.618. A diferença é de R$ 8.000 a R$ 11.400 — e isso sem contar danos a móveis, pintura do andar de baixo e a dor de cabeça de conviver com infiltração durante meses.
Teste de estanqueidade: obrigatório e barato
A NBR 9574 exige teste de estanqueidade em toda impermeabilização executada. O procedimento é fechar todos os ralos, encher a área com uma lâmina d’água de 10 a 15 cm e esperar 72 horas. Se o nível não baixar, o sistema está estanque. Se baixar, tem falha — e é muito mais barato corrigir agora do que depois do piso instalado.
O teste custa R$ 318,60 (SINAPI 90785, verba) e inclui laudo técnico. Considerando que uma reimpermeabilização custa R$ 16 mil ou mais, gastar R$ 318 para ter certeza de que o serviço ficou bem feito é o investimento mais óbvio de toda a obra.
Exija o teste. Se o profissional disser que “não precisa” ou “nunca faz”, troque de profissional. Esse é um dos sinais mais claros de que alguém não conhece a norma — ou não quer ser responsabilizado pelo resultado.
Perguntas frequentes
Quanto custa impermeabilizar uma laje de 100 m²?
Com manta asfáltica 3 mm em São Paulo, o custo fica em torno de R$ 7.316 (material + mão de obra, SINAPI jan/2026). Adicionando primer (R$ 1.416), proteção mecânica (R$ 3.068) e teste de estanqueidade (R$ 318), o total chega a R$ 12.118. Em estados como Minas Gerais ou Bahia, esse valor cai 15% a 25%. Use a calculadora de reforma para estimar com a metragem exata da sua laje.
Manta líquida substitui manta asfáltica?
Depende do local. Para box de banheiro, sacadas e áreas pequenas, sim — a manta líquida funciona bem e custa menos. Para lajes grandes expostas ao sol, não. A manta asfáltica tem o dobro da durabilidade (10-15 anos contra 5-8) e suporta melhor variação térmica. A escolha errada de sistema gera gasto duplo: pagar a aplicação agora e pagar a reimpermeabilização em poucos anos.
Impermeabilização de banheiro é obrigatória?
Sim. A NBR 9575 exige impermeabilização em todas as áreas molhadas (banheiros, cozinhas, áreas de serviço). Na prática, o foco é o box e o piso do banheiro. No box, a impermeabilização deve subir 1,50 m nas paredes internas. É um custo baixo (R$ 236 a R$ 354 para um box de 4-6 m²) que evita infiltração no apartamento de baixo — e a dor de cabeça jurídica que vem junto.
Quanto tempo dura a impermeabilização?
Manta asfáltica: 10 a 15 anos com manutenção preventiva a cada 2 anos. Manta líquida: 5 a 8 anos (precisa reaplicação). Argamassa polimérica: 8 a 12 anos. A garantia de fábrica dos materiais é de 5 anos (Código Civil). A durabilidade real depende da qualidade da execução e da proteção mecânica — laje sem contrapiso sobre a manta dura menos porque a manta fica exposta ao sol e ao trânsito.
Vale a pena fazer impermeabilização por conta própria?
Para manta líquida em áreas pequenas (box de banheiro, jardineira), é possível fazer sozinho com produto pronto de loja de material. O custo cai pela metade porque elimina a mão de obra. Para manta asfáltica, não — exige maçarico industrial e técnica de soldagem entre bobinas. Erro na soldagem cria ponto de infiltração que só aparece meses depois. Profissional com experiência cobra mais, mas a garantia do serviço compensa.