Como regularizar imóvel sem habite-se: passo a passo completo, custos reais, REURB e quando precisa demolir parte da obra

Dona Maria morava na mesma casa em Guarulhos havia 22 anos. Construiu tudo com pedreiro de confiança, sem projeto, sem alvará e sem habite-se. Nunca teve problema — até o dia em que tentou vender. A imobiliária recusou o imóvel. O banco negou o financiamento do comprador. O cartório informou que a construção nem existia na matrícula. A casa valia R$ 380 mil no mercado, mas sem documentação ninguém oferecia mais de R$ 260 mil, e só à vista. Dona Maria precisava regularizar o imóvel sem habite-se — e descobriu que o processo existe e tem custo definido.

Essa história se repete em milhões de lares. Segundo o Ministério da Integração e do Desenvolvimento Regional, cerca de 50% dos imóveis urbanos no Brasil têm alguma irregularidade. A boa notícia: regularizar um imóvel sem habite-se é possível, tem caminho definido e custa entre R$ 4 mil e R$ 25 mil na maioria dos casos. Neste guia, você vai entender cada etapa do processo, os documentos necessários, os custos reais e os programas que podem baratear tudo.

O que é um imóvel irregular (e por que tem tanta gente nessa situação)

Imóvel irregular é qualquer construção que não consta oficialmente nos registros da prefeitura e do cartório. Na prática, são três situações comuns que se misturam.

Construção sem alvará. O dono levantou a casa sem pedir autorização prévia à prefeitura. Não existe projeto aprovado, não existe licença de construção. É a situação mais frequente no Brasil — casas de alvenaria construídas aos poucos, um cômodo por vez, com empreiteiro ou mestre de obras informal e sem engenheiro nem arquiteto envolvido.

Construção sem habite-se. O imóvel pode até ter tido alvará lá atrás, mas quando a obra terminou ninguém pediu o Certificado de Conclusão (habite-se). Sem ele, a prefeitura não sabe que a obra foi concluída — e a construção não pode ser averbada no cartório.

Construção sem averbação. Mesmo quem tem habite-se pode estar irregular se nunca levou o documento ao Cartório de Registro de Imóveis para averbar a construção na matrícula. Sem averbação, o imóvel legalmente não existe. A matrícula continua mostrando “terreno vazio” enquanto sua casa está de pé há décadas.

A Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos) é clara no artigo 169: a averbação de construção é obrigatória. Mas na prática, a maioria dos brasileiros que constrói por conta própria desconhece essa exigência — ou não tem dinheiro para o processo na hora da obra.

O que você perde com o imóvel irregular

O prejuízo vai muito além da burocracia. São cinco problemas concretos que afetam o seu bolso e a segurança da sua família.

Não consegue vender pelo valor real. Imobiliárias não trabalham com imóveis irregulares. Bancos não aprovam financiamento para o comprador. Resultado: você só vende à vista, para um público muito menor, e acaba aceitando 20% a 30% menos do que o imóvel vale. Numa casa de R$ 400 mil, são R$ 80 mil a R$ 120 mil jogados fora.

Não consegue financiar. Se você precisa dar o imóvel como garantia — seja para crédito com garantia de imóvel (home equity), seja para financiar uma reforma — o banco vai exigir matrícula atualizada com a construção averbada. Sem isso, não libera o dinheiro.

IPTU cobrado de forma incorreta. A prefeitura pode estar cobrando IPTU só pelo terreno, sem considerar a construção. Parece vantagem, mas se a fiscalização detectar a inconsistência, pode cobrar a diferença retroativa dos últimos 5 anos com multa e juros.

Inventário trava. Se o proprietário falecer, a construção irregular complica o inventário. Os herdeiros precisam regularizar o imóvel antes de transferir — processo que leva meses e custa mais caro com advogado e perito na correria de um espólio.

Risco de multa, embargo e demolição. Construções irregulares estão sujeitas a auto de infração, embargo e, em casos extremos, demolição compulsória. Em São Paulo, as multas por obra irregular podem chegar a R$ 150 mil para edificações de grande porte. Não é teoria — acontece.

Passo a passo para regularizar o imóvel

O processo tem cinco etapas. O prazo total varia de 2 a 6 meses na maioria dos casos, podendo chegar a 12 meses em situações com pendência judicial ou ambiental.

1. Contratar engenheiro civil ou arquiteto

O primeiro passo é encontrar um profissional com registro ativo no CREA (para engenheiros) ou no CAU (para arquitetos). Ele vai visitar o imóvel, medir tudo e elaborar o projeto as-built — a planta que retrata a construção como ela foi feita, e não como deveria ter sido.

O projeto as-built inclui: planta baixa de todos os pavimentos, cortes, fachadas, situação no lote (recuos, taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento), tipos de revestimento e memorial descritivo. É esse documento que a prefeitura vai analisar para decidir se a construção pode ser regularizada nas condições atuais.

Se a obra violar alguma norma do código de obras (recuo insuficiente, taxa de ocupação acima do permitido, pé-direito abaixo do mínimo), o profissional vai indicar quais adaptações são necessárias antes de protocolar. Em alguns casos, isso significa demolição parcial de um trecho que invade recuo ou que ultrapassa o limite de altura.

2. Registrar ART ou RRT

O engenheiro civil registra a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) no sistema do CREA. O arquiteto registra a RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) no CAU. É o documento que vincula o profissional à regularização da obra.

A taxa da ART em 2026 é de R$ 108,39 para contratos de até R$ 15 mil e R$ 285,59 acima desse valor (CONFEA, Decisão Plenária 0450/2025). O CREA exige que, para regularização de obra já concluída, o profissional faça vistoria detalhada e inclua no registro o levantamento das etapas já executadas.

3. Protocolar o pedido na prefeitura

Com o projeto as-built e a ART/RRT em mãos, o próximo passo é protocolar o pedido de regularização na secretaria de urbanismo da prefeitura. A documentação típica inclui:

• Requerimento formal (formulário da prefeitura)
• Projeto as-built assinado pelo responsável técnico
• ART ou RRT registrada
• Matrícula atualizada do imóvel (emitida nos últimos 30 dias)
• IPTU quitado (ou acordo de parcelamento ativo)
• Comprovante de propriedade (escritura ou contrato)
• Fotografias da construção existente

Em São Paulo, o processo é feito pelo Portal Meu Imóvel Regular, de forma totalmente digital. A prefeitura analisa se a construção atende ao código de obras vigente. Se houver pendência, intima o proprietário para corrigir. Se estiver tudo em conformidade, agenda a vistoria.

4. Obter o habite-se retroativo

Aprovado o projeto e concluída a vistoria, a prefeitura emite o Certificado de Conclusão de Obra — o habite-se retroativo. É o mesmo documento que seria emitido na época da construção, mas concedido agora após análise técnica da situação existente. O prazo varia de 15 a 60 dias na maioria das cidades.

Em alguns municípios, a prefeitura cobra uma taxa adicional pela regularização retroativa (diferente da taxa normal de habite-se para obra nova). Outros embutem tudo na taxa padrão. Consulte a secretaria de urbanismo da sua cidade antes de protocolar.

Se você quer entender o processo completo de obtenção do habite-se em obra nova, veja o guia de como obter o habite-se. Para saber como funciona o alvará antes de construir, leia o passo a passo do alvará de construção.

5. Averbar a construção no cartório

Com o habite-se em mãos, o último passo é levar o documento ao Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel. O cartório averba a construção na matrícula — e a partir desse momento, a edificação passa a existir legalmente.

A documentação para averbação normalmente inclui: habite-se ou alvará de regularização, CND (Certidão Negativa de Débitos) do INSS relativa à obra, matrícula do imóvel e requerimento assinado pelo proprietário com firma reconhecida.

Sobre o INSS da obra: a Receita Federal reconhece a decadência de 5 anos. Se a construção foi concluída há mais de 5 anos, as contribuições sociais sobre a mão de obra não são mais exigíveis. O sistema SERO (Serviço Eletrônico para Aferição de Obras) aplica automaticamente essa regra — você não paga INSS sobre obra antiga.

Quanto custa regularizar um imóvel

O custo total depende do tamanho da construção, do valor do imóvel e da região. Aqui vai a faixa realista para os casos mais comuns.

Projeto do engenheiro ou arquiteto: R$ 3.000 a R$ 4.000 para residências de até 200 m². Projetos de imóveis maiores ou com situações complexas (subsolo, múltiplos pavimentos, construção mista) podem chegar a R$ 8.000 a R$ 15.000.

Taxa de ART/RRT: R$ 108 a R$ 286 (CONFEA, valores 2026).

Taxas da prefeitura: R$ 500 a R$ 2.000, variando por município. São Paulo tende a ser mais caro que cidades do interior.

Averbação no cartório: R$ 400 a R$ 2.000 para imóveis de até R$ 500 mil. Acima disso, a taxa representa de 0,3% a 0,5% do valor do imóvel.

INSS da obra (se construção recente): calculado pelo sistema SERO da Receita Federal com base na área construída e no CUB regional. Se a construção tem mais de 5 anos, o valor é zero por decadência.

No total, uma regularização típica de casa residencial de 100 a 200 m² fica entre R$ 4.000 e R$ 8.300 no caminho convencional. Casos complexos — com pendência ambiental, uso misto ou necessidade de demolição parcial — podem ultrapassar R$ 25.000.

Pode parecer salgado, mas compare com a alternativa: deixar o imóvel irregular e perder 20% a 30% do valor de mercado na hora de vender. Peça um orçamento detalhado ao profissional antes de fechar — valores de referência SINAPI ajudam a conferir se o preço do projeto está dentro da faixa regional. Numa casa de R$ 400 mil, são R$ 80 mil a R$ 120 mil de desvalorização contra R$ 5 mil a R$ 8 mil de regularização. A conta fecha em uma semana.

REURB: o caminho mais barato para quem se enquadra

A Lei 13.465/2017 criou a REURB — Regularização Fundiária Urbana — com o objetivo de incorporar núcleos urbanos informais ao sistema oficial de registro. Na prática, é o instrumento legal que permite regularizar construções em massa, com procedimentos simplificados e custos reduzidos.

A REURB tem duas modalidades, e a diferença é basicamente quem paga a conta.

REURB-S (Interesse Social). Destinada a famílias com renda mensal de até 5 salários mínimos (R$ 7.620 em 2026). Nessa modalidade, o poder público custeia todo o processo: projetos técnicos, infraestrutura e registro no cartório. Os beneficiários são isentos de custas e emolumentos cartorários. É gratuito.

REURB-E (Interesse Específico). Para ocupantes com renda acima de 5 salários mínimos. O procedimento é simplificado em relação à regularização tradicional, mas os custos ficam por conta dos próprios beneficiários — projeto, taxas e cartório. A vantagem é que o processo administrativo é mais ágil e a legislação permite flexibilizações urbanísticas que a regularização convencional não admite.

Para iniciar uma REURB, qualquer interessado pode fazer o requerimento junto ao município — morador, associação de bairro, cooperativa habitacional, Defensoria Pública ou o próprio Ministério Público. O município é obrigado a instaurar o procedimento e analisar o enquadramento.

Se o seu bairro tem muitas construções irregulares, vale procurar a secretaria de habitação da prefeitura e perguntar se existe processo de REURB em andamento na região. Muitos municípios abriram núcleos de regularização fundiária após a Lei 13.465/2017.

Programas municipais: Regulariza SP e similares

Além da REURB federal, diversas cidades criaram programas próprios. São Paulo mantém o programa Meu Imóvel Regular desde 2019, baseado na Lei 17.202/2019 (Lei de Regularização de Edificações). Desde que entrou em vigor, o programa já regularizou 212 mil imóveis em São Paulo, segundo a Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento. O prazo atual vai até 31 de dezembro de 2025.

O programa de SP tem quatro faixas de regularização, do automático (para residências pequenas isentas de IPTU) ao comum (para edificações grandes com análise técnica). Consulte o portal para verificar em qual faixa o seu imóvel se enquadra.

Outras cidades grandes — Belo Horizonte, Curitiba, Recife, Campinas — também mantêm programas de regularização com condições facilitadas. Verifique na secretaria de urbanismo do seu município antes de contratar um profissional pelo caminho tradicional. Pode ser que exista via mais simples e barata.

Quando a regularização exige demolição parcial

Nem toda construção irregular pode ser regularizada como está. Se a edificação viola normas urbanísticas que não admitem exceção, o caminho pode passar por demolição parcial.

Recuo lateral ou frontal invadido. Se a construção avança sobre o recuo obrigatório do terreno (distância mínima entre a parede e a divisa do lote), a prefeitura pode exigir que o trecho invasor seja demolido. A alternativa existe em alguns municípios: regularizar mediante compensação urbanística ou pagamento de outorga onerosa — mas isso depende da legislação local.

Taxa de ocupação ou coeficiente de aproveitamento ultrapassado. Se a área construída excede o limite permitido pelo zoneamento do terreno, a prefeitura pode exigir redução de área. Na prática, significa demolir o que sobra.

Construção em área de risco ou de preservação ambiental. Construções em encostas instáveis, áreas de manancial ou áreas de preservação permanente (APP) geralmente não podem ser regularizadas por nenhum caminho — e a demolição pode ser compulsória.

Problemas estruturais graves. Se o engenheiro civil ou o arquiteto constatar que a construção tem falhas estruturais que comprometem a segurança — fundação subdimensionada, laje sem ferragem adequada, vigas com seção insuficiente —, o laudo técnico vai recomendar demolição parcial e reforço estrutural antes de prosseguir com a regularização.

O profissional contratado no passo 1 é quem vai fazer essa avaliação. Por isso a escolha do engenheiro é tão importante: ele precisa visitar o imóvel, analisar a estrutura e identificar qualquer incompatibilidade com o código de obras antes de protocolar na prefeitura. Protocolar um projeto que depois será reprovado é retrabalho e custo dobrado.

Profissionais envolvidos na regularização

Dois profissionais são obrigatórios, e um terceiro pode ser necessário.

Engenheiro civil (CREA) ou arquiteto (CAU). É quem elabora o projeto as-built, registra a ART ou RRT, acompanha o processo na prefeitura e responde tecnicamente pela regularização. Escolha um profissional que já tenha feito regularizações na sua cidade — quem conhece os procedimentos da prefeitura local resolve mais rápido.

Cartorário (Registro de Imóveis). É quem averba a construção na matrícula após o habite-se. O cartório não cobra honorários profissionais — cobra emolumentos tabelados, definidos pela corregedoria do tribunal de justiça do estado.

Advogado imobiliário (quando necessário). Se o imóvel tem problema de titularidade (posse sem escritura, herança sem inventário, lote sem registro), o advogado entra para resolver a questão antes de iniciar a regularização da construção. Em processos de REURB, a Defensoria Pública pode atuar gratuitamente para famílias de baixa renda.

Perguntas frequentes

Imóvel antigo sem nenhum documento pode ser regularizado? Pode, mas o caminho é mais longo. Além do projeto as-built e do habite-se retroativo, você vai precisar resolver a questão da titularidade — que pode envolver usucapião, adjudicação compulsória ou legitimação fundiária via REURB. Procure um advogado imobiliário para avaliar o caso antes de investir no projeto do engenheiro.

Quanto tempo demora a regularização completa? Casos simples (documentação completa, imóvel conforme o código de obras) levam de 2 a 3 meses. Casos com pendências urbanísticas ou judiciais podem ultrapassar 12 meses. A etapa mais demorada costuma ser a análise da prefeitura — especialmente em cidades grandes com fila longa.

A REURB substitui o habite-se? Não exatamente. A REURB resulta na expedição de uma Certidão de Regularização Fundiária (CRF), que tem efeito de título aquisitivo e é registrada diretamente no cartório. Dependendo do município, a CRF pode dispensar o habite-se convencional — mas isso varia conforme a legislação local.

Posso regularizar sem contratar engenheiro? Não. A Lei 5.194/66 e a NBR 16280 exigem responsável técnico habilitado para qualquer intervenção que envolva análise estrutural e aprovação de projeto. Regularização de construção sem engenheiro ou arquiteto é irregularidade em cima de irregularidade.

A Receita Federal cobra INSS sobre obra antiga? Se a construção foi concluída há mais de 5 anos, não. A Receita Federal reconhece a decadência quinquenal — o sistema SERO aplica automaticamente a isenção. Se a obra é recente (menos de 5 anos), o INSS é calculado com base na área construída e no CUB regional, e precisa ser quitado antes da averbação no cartório.